Ulm, Juli 2026

Es gibt einen Satz, der auf unseren Workshops in diesem Jahr immer wieder gefallen ist, in verschiedenen Formulierungen und aus verschiedenen Richtungen: Das nachhaltigste Gebäude ist das, das bereits steht. Man kann ihn für eine Binsenweisheit halten. Wir halten ihn für die wichtigste Verschiebung in der Bau- und Immobilienwirtschaft der vergangenen zehn Jahre – weil sie gerade dabei ist, von einer Haltung zu einer Rechengröße zu werden.

Der blinde Fleck heißt graue Energie

Über Jahrzehnte hat sich die Energiedebatte im Bauwesen fast ausschließlich um den Betrieb gedreht: Heizwärme, Strom, Verbrauchskennwerte. Diese Perspektive war nicht falsch, aber sie war unvollständig. Denn je effizienter Gebäude im Betrieb werden, desto stärker fällt ins Gewicht, was ihre Errichtung gekostet hat – an Material, an Energie, an Emissionen.

Die Größenordnungen sind erheblich. Rund neun Prozent der gesamten CO₂-Emissionen aller Sektoren in der Europäischen Union entfallen auf die Herstellung von Baustoffen. Bei einem typischen Neubau machen die grauen Emissionen – also alles, was vor der ersten Nutzungsstunde anfällt – etwa 25 bis 40 Prozent der bau- und betriebsbedingten Gesamtemissionen aus. Bei einer Sanierung liegt dieser Anteil mit rund 10 bis 25 Prozent deutlich niedriger. Das ist, in einer Zahl, das gesamte Argument für die Umbaukultur.

Diese Rechnung bleibt nicht länger freiwillig. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet dazu, das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial von Gebäuden auszuweisen – ab 2028 zunächst für Gebäude über 1.000 Quadratmeter, ab 2030 für alle Neubauten, mit verbindlichen Grenzwerten. Die Umsetzungsfrist in nationales Recht lief Ende Mai 2026 ab. Wer heute ein Projekt entwickelt, das 2029 in Betrieb geht, plant bereits in diesem Regime.

Was damit passiert, ist bemerkenswert: Der Bestand wird zum Aktivposten. Eine tragfähige Struktur, ein bestehender Kellergeschoss-Baukörper, eine vorhandene Erschließung – all das sind künftig nicht nur bauliche Gegebenheiten, sondern eingesparte Emissionen in einer Bilanz, die geprüft wird.

Die Rechnung geht auch wirtschaftlich auf – manchmal

Ehrlichkeitshalber: Umbau ist nicht automatisch günstiger. Er ist unsicherer. Schadstoffe, unbekannte Bausubstanz, Statik am Limit, Brandschutz, Bestandsschutz, der bei Eingriffen erlischt – die Risiken im Bestand sind schwerer zu quantifizieren als die Risiken eines Neubaus auf freiem Grundstück. Genau deshalb scheitern Umnutzungen selten an der Idee und häufig an der Due Diligence.

Die Politik versucht gegenzusteuern. Zum 1. Juli 2026 ist die Bundesförderung für den Umbau von Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden zu Wohnraum gestartet – als KfW-Zuschussprogramm 266, im ersten Jahr mit 300 Millionen Euro ausgestattet. Gefördert werden bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit und bis zu 300.000 Euro je Unternehmen. Voraussetzung ist unter anderem das Erreichen des Standards Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien; bei Denkmälern gilt eine Sonderregelung. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Ob 300 Millionen Euro ausreichen, um einen Markt zu drehen, wird man sehen. Als Signal ist das Programm dennoch relevant, weil es die Umnutzung erstmals aus der Nische der Einzelfallentscheidung holt.

Was Umbau architektonisch verlangt

Für Architektinnen und Architekten bedeutet diese Verschiebung mehr als eine andere Aufgabenstellung. Sie bedeutet eine andere Reihenfolge des Entwerfens.

Im Neubau beginnt der Entwurf mit einer Absicht und sucht dann die Konstruktion. Im Bestand beginnt er mit einer Bestandsaufnahme und sucht dann die Absicht. Die entscheidende Kompetenz ist nicht mehr nur Gestaltung, sondern Diagnose: Welche Teile dieses Gebäudes sind tragfähig, welche sind hinderlich, welche sind schlicht gleichgültig? Wo lohnt es sich zu kämpfen, wo ist Rückbau die ehrlichere Antwort?

Drei Parameter entscheiden dabei in der Praxis fast immer, ob eine Umnutzung von Büro zu Wohnen überhaupt gelingt: Gebäudetiefe, Deckenhöhe und Schachtsituation. Ein zu tiefes Gebäude erzeugt Grundrisse ohne belichtete Mitte. Zu geringe lichte Höhen lassen nach dem Einbau von Installationsebenen keine wohntauglichen Räume übrig. Und eine Haustechnik, die für Großraumbüros ausgelegt wurde, hat in aller Regel nicht die Steigezonen, die verteilte Wohnungen brauchen. Wer diese drei Punkte in der ersten Woche prüft, spart sich viele Monate.

Das erklärt auch, warum reflexhafte Forderungen nach mehr Umnutzung zu kurz greifen. Nicht jedes leerstehende Bürogebäude ist ein Wohngebäude in Wartestellung. Manche eignen sich besser für Bildung, Produktion, Logistik der letzten Meile, Gesundheitsnutzungen oder gemischte Konzepte – und manche eignen sich für nichts, was sich rechnet.

Der zweite Bestand: das, was noch dazukommt

Neben dem Umbau des Vorhandenen gibt es eine zweite, leiser diskutierte Reserve: die Verdichtung auf bereits erschlossenen Grundstücken. Aufstockungen, Dachausbauten, Schließung von Baulücken, Überbauung von Parkierungsflächen und eingeschossigen Handelsbauten. Der Charme dieser Projekte liegt darin, dass sie keine neuen Flächen verbrauchen und die vorhandene Infrastruktur – Straße, Kanal, Netzanschluss, Nahverkehr – besser auslasten, statt neue zu erfordern.

Die Hürden sind allerdings selten baulicher Natur. Sie liegen im Planungsrecht, in Abstandsflächen, im Stellplatzschlüssel und in der Nachbarschaft. In unseren Workshops wurde mehrfach der Punkt gemacht, dass die schwierigste Genehmigung in Deutschland nicht die für ein neues Quartier ist, sondern die für zwei zusätzliche Geschosse auf einem Bestandsgebäude in gewachsener Umgebung. Wer über Flächeneffizienz spricht, muss deshalb über Verfahren sprechen – sonst bleibt es bei der Absichtserklärung.

Und dann kam die Datenschicht

Parallel zu dieser materiellen Debatte hat sich eine zweite entwickelt, die lange nebenher lief und inzwischen in dieselbe Richtung zeigt: die Digitalisierung des Gebäudebetriebs.

Der Hype um den digitalen Zwilling hat viel Verwirrung gestiftet. Was in Marketingunterlagen als fotorealistisches Gebäudemodell auftaucht, ist im produktiven Betrieb meist etwas Unspektakuläreres: ein strukturiertes Datenmodell, das Anlagen, Räume, Zähler und Sensoren miteinander in Beziehung setzt. Der Nutzen entsteht nicht aus der Visualisierung, sondern aus der Verknüpfung.

Auf dieser Grundlage arbeitet inzwischen eine Generation KI-gestützter Betriebsoptimierung, die anders funktioniert als klassische Regelungstechnik: Statt fest hinterlegter Kennlinien werden Heiz- und Kühlkurven laufend gegen Wetterprognose, Belegung und das thermische Verhalten des konkreten Gebäudes nachgeführt. Die dokumentierten Effekte sind real und zugleich unspektakulär genug, um glaubwürdig zu sein. Fachleute halten Einsparungen von 10 bis 20 Prozent für realistisch. In einem Hamburger Bürogebäude aus dem Jahr 1986 mit rund 10.000 Quadratmetern führte der Einsatz intelligenter Thermostate im ersten Jahr zu einem um 18,6 Prozent geringeren Energiebedarf, im zweiten Jahr zu knapp 25 Prozent weniger Verbrauch gegenüber dem Vorpandemie-Basisjahr. Ein 2019 errichtetes Bürogebäude in Köln senkte seinen Verbrauch ebenfalls um 18,6 Prozent, was rund 25.000 Euro jährlicher Betriebskosten entspricht.

Bemerkenswert daran ist weniger die Prozentzahl als das Muster: Die Effekte treten im Neubau wie im Bestandsgebäude auf, und sie entstehen ohne bauliche Eingriffe. Für Bestandshalter ist das die derzeit günstigste verfügbare CO₂-Reduktion – und sie ist in Monaten statt in Jahren realisierbar.

Wo die Grenze liegt

Bei aller Begeisterung lohnt eine Warnung, die auf unseren Workshops regelmäßig von der Betreiberseite kam: Ein Algorithmus optimiert nur, was er messen kann, und er optimiert nur innerhalb dessen, was die Anlage hergibt. Eine schlecht ausgelegte Lüftung wird durch KI nicht gut, sie wird nur präziser schlecht betrieben. Und ein Datenmodell, das während der Bauphase nicht sauber gepflegt wurde, lässt sich im Betrieb nur mit erheblichem Aufwand nachträglich herstellen.

Damit schließt sich der Kreis zur Architektur. Die Voraussetzungen für einen intelligenten Betrieb werden im Entwurf gelegt – in der Zonierung, in der Erschließung der Technik, in der Entscheidung, wie viel Regelungsaufwand ein Gebäude überhaupt braucht. Ein Gebäude, dessen Speichermasse, Verschattung und Öffnungsanteile stimmen, benötigt weniger Steuerung. Die beste Gebäudeautomation ist die, die wenig zu tun hat.

Was nach der Transformation kommt

Wenn wir aus diesem Jahr eine These mitnehmen, dann diese: Die nächste Entwicklungsstufe unserer Städte ist keine Frage neuer Flächen, sondern der Anpassungsfähigkeit vorhandener Strukturen. Baulich, weil im Bestand die Masse liegt und in ihm die Emissionen gebunden sind. Technisch, weil Betriebsdaten inzwischen mit darüber entscheiden, ob ein Objekt vermietbar und finanzierbar bleibt. Und organisatorisch, weil beides nur funktioniert, wenn Planung, Technik und Betrieb früher miteinander sprechen, als es die Leistungsphasen vorsehen.

Das ist weniger spektakulär, als der Begriff Transformation verspricht. Aber es ist die Arbeit, die tatsächlich ansteht.